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Saturación de viviendas turísticas y valor de venta

Lo que el comprador está preguntando en realidad

Cuando un comprador pregunta cuántos pisos turísticos hay en el edificio, casi nunca está preguntando por el ruido. Está preguntando si podrá seguir haciendo lo mismo que el vendedor, o si va a comprar una actividad que alguien puede apagar sin su voto.

Esa pregunta tiene respuesta, y no es una opinión sobre el barrio. Se contesta contra el registro: cuántas viviendas turísticas constan inscritas en ese mismo inmueble.

Los dos mecanismos que mueven el valor no actúan sobre el piso

El primero es la junta. Desde 2025, la Ley de Propiedad Horizontal permite a una comunidad prohibir el alquiler turístico con el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas. La licencia no se anula: sigue inscrita en el registro turístico y una comprobación registral seguirá diciendo que la vivienda está inscrita. Lo que desaparece es el derecho a ejercer la actividad en ese inmueble. En Sevilla cerca del 42% de las comunidades ya lo han acordado.

El segundo es el ayuntamiento, y su unidad no es el edificio sino el barrio. Málaga suspendió en julio de 2026, durante tres años, las nuevas inscripciones en 43 barrios donde la vivienda turística supera el 8% del parque residencial. La moratoria no anula las licencias vigentes, pero impide volver a inscribir una que decaiga, y una vivienda que no se puede volver a inscribir vale menos que una que sí.

Los dos se acumulan en el mismo sitio. En Andalucía, además, la declaración responsable exige desde el Decreto 31/2024 la declaración municipal de compatibilidad urbanística y manifestar que el título constitutivo o los estatutos no prohíben el alojamiento turístico: dos requisitos que dependen del edificio y del planeamiento, no del piso.

Por qué la caducidad convierte esto en un riesgo con fecha

En la Comunitat Valenciana la inscripción caduca a los cinco años y la declaración de renovación se presenta en el mes anterior a esa fecha; sin ella, la vivienda se da de baja del registro. Una baja dentro de zona congelada no se recupera.

Por eso el recuento del edificio no es una curiosidad: señala dónde la pérdida de la inscripción sería definitiva en lugar de reversible. Es el mismo dato leído como plazo y no como estadística.

Qué puede decirle el registro, y qué no

Puede decirle cuántas viviendas turísticas constan inscritas en ese edificio, porque los 14 primeros caracteres de la referencia catastral identifican la parcela. En nuestro espejo hay 30.821 parcelas con dos o más inscripciones, que reúnen 188.842 inscripciones entre todas; 1.107 llegan a 25 o más y la mayor tiene 624.

No puede decírselo en toda España. Solo Andalucía, la Comunitat Valenciana y Murcia publican la referencia catastral de cada inscripción —en el 94%, el 99% y el 72% de las filas de nuestro espejo—; el resto de los registros no la publican en ninguna fila. En Madrid, Cataluña, Baleares o Canarias esta comprobación no existe, y el recuento que no podemos dar no es un cero.

Donde sí se puede, el número es un suelo. Una fila sin referencia no se coloca en ningún edificio y una vivienda que se alquila sin inscribirse no aparece en el registro. Las cifras se mueven con cada volcado nocturno, así que la instantánea va fechada.

Lo que este dato no es

No es una tacha. Un recuento alto no hace ilegal ninguna de las viviendas del edificio, no anticipa una sanción y no convierte el piso en invendible. Cada inscripción se sostiene sola, y la que usted está vendiendo se comprueba por su propio número.

Tampoco es material de anuncio. Poner "edificio saturado" en una ficha, o insinuar que el vecindario compromete la licencia del inmueble, es afirmar sobre terceros algo que el registro no dice. Nosotros informamos de lo que consta inscrito, y eso es descriptivo.

Qué hacer con el dato en una captación

• Anotarlo en el expediente con la fecha de la instantánea, no de memoria
• Preguntar por el acta de la junta, que es el único sitio donde consta si ya se votó
• Comprobar si el edificio está dentro de una zona con moratoria antes de fijar precio
• Decírselo al comprador como hecho del edificio, nunca como defecto de la vivienda
• Si no hay referencia catastral en la ficha, pedirla - sin ella no hay comprobación

Fuentes

• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 17.12 — el acuerdo por tres quintas partes, y el dato de Sevilla que descansa en él
• Modificación puntual 28 del PGOU de Málaga, BOP de 24 de julio de 2026 — tres años de suspensión en 43 barrios sobre el 8% del parque residencial; el boletín no mantiene dirección permanente por anuncio
• Decreto 31/2024, de 29 de enero (Andalucía) — compatibilidad urbanística municipal y la manifestación sobre los estatutos
• Decreto-ley 9/2024 (Comunitat Valenciana) — cinco años de validez y la renovación en el mes anterior al vencimiento
• Registro de Turismo de Andalucía (OpenRTA), datos abiertos CC BY 4.0
• Registre de Turisme de la Comunitat Valenciana, datos abiertos GVA (CC BY)
• Listado público del ITREM
• Sede Electrónica del Catastro - consulta de referencia catastral

Verificado contra las fuentes anteriores el 2026-09-27. LicenceDesk es una guía operativa, no asesoramiento jurídico.

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