Guías

Comprobar el edificio antes de aceptar una captación

La comprobación, en dos minutos

Pida la referencia catastral completa de la vivienda, la de 20 caracteres. Quédese con los 14 primeros: identifican la parcela, es decir el edificio. Cuente cuántas inscripciones del registro turístico empiezan por esos mismos 14 caracteres y ya tiene la exposición del inmueble.

Si en la ficha del vendedor solo aparece una referencia de 14 caracteres, no está mirando su piso: está mirando el edificio. Sirve para este recuento y no sirve para comprobar la licencia de la vivienda, que es una comprobación distinta.

Dos comprobaciones distintas, y conviene no mezclarlas

La primera es de cumplimiento y va sobre la vivienda: ¿existe la inscripción, está vigente, es el número que se va a publicar? Esa es la que expone a la agencia. En Andalucía la Ley 13/2011 sanciona la publicidad de servicios turísticos sin inscripción (art. 30.4) e imputa la responsabilidad a quien realiza la conducta «aun a título de simple inobservancia» (arts. 71.2 y 73.1). En la Comunitat Valenciana, la Ley 15/2018 dirige la responsabilidad a quien desarrolla la actividad y deja al propietario en posición subsidiaria (art. 88).

La segunda es del edificio y es descriptiva: cuántas viviendas turísticas constan inscritas alrededor. No es un veredicto de cumplimiento y no hay ninguna norma que sancione a un edificio por tener muchas. Se comprueba por una razón comercial, no sancionadora, y confundir las dos es la vía más rápida a un anuncio que afirma algo que el registro no dice.

Por qué antes de firmar y no después

Porque las dos cosas que pueden apagar la actividad se deciden sin contar con usted y casi nunca constan en la ficha. La junta puede prohibir el alquiler turístico con tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, y la licencia queda inscrita mientras el acuerdo la está impidiendo: una comprobación registral seguirá diciendo que la vivienda está inscrita.

Y el ayuntamiento puede haber congelado la zona. Málaga suspendió en julio de 2026, por tres años, las nuevas inscripciones en 43 barrios donde la vivienda turística supera el 8% del parque residencial. En una zona así, una baja no se recupera. Saber esto antes del encargo cambia el precio de salida y el discurso; saberlo después solo cambia la conversación con el propietario.

Qué pedir en la visita

• La referencia catastral de 20 caracteres, no la del edificio
• El número de inscripción turística, tal y como consta, para comprobarlo aparte
• El acta de la junta donde se haya votado sobre la actividad, con la fecha
• Los estatutos de la comunidad, por si ya contenían una prohibición
• En Andalucía, la declaración de compatibilidad urbanística municipal

Dónde esta comprobación no existe

Solo tres registros autonómicos publican la referencia catastral de cada inscripción: Andalucía en el 94% de las filas de nuestro espejo, la Comunitat Valenciana en el 99% y Murcia en el 72%. Los demás registros españoles no la publican en ninguna fila, así que para una captación en Madrid, Cataluña, Baleares o Canarias no hay recuento de edificio que dar.

Dígalo así en el expediente. «No consta en los registros que leemos, a fecha de» no es lo mismo que «no hay ninguna más en el edificio», y la diferencia es la que evita que una limitación nuestra viaje como una afirmación sobre el inmueble. Donde sí se puede, el número es un suelo: una fila sin referencia no se coloca en ningún edificio, y la vivienda que se alquila sin inscribirse no está en el registro.

Lo que el recuento no le autoriza a escribir

Ni en el anuncio ni en el informe al comprador. El recuento no dice que el edificio incumpla, no dice que las demás viviendas sean irregulares y no dice nada sobre la licencia de la que usted vende. Es un número de contexto, va fechado y se presenta como lo que es.

Tampoco viajan los datos de los vecinos. Le damos el recuento, no los códigos de inscripción del resto del edificio ni sus direcciones, y el titular, el teléfono y el correo no los guardamos en ningún caso: se descartan en la ingesta, aunque el registro de origen los publique.

Fuentes

• Ley 13/2011 del turismo de Andalucía, arts. 30.4, 71.2 y 73.1 — la publicidad sin inscripción, y la imputación a quien comercializa
• Ley 15/2018 de la Comunitat Valenciana, art. 88 — responsabilidad de quien desarrolla la actividad, propietario en posición subsidiaria
• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 17.12 — el acuerdo por tres quintas partes
• Modificación puntual 28 del PGOU de Málaga, BOP de 24 de julio de 2026 — los 43 barrios sobre el 8% del parque residencial; el boletín no mantiene dirección permanente por anuncio
• Decreto 31/2024, de 29 de enero (Andalucía) — la declaración de compatibilidad urbanística y la manifestación sobre los estatutos
• Sede Electrónica del Catastro - consulta de referencia catastral
• Registro de Turismo de Andalucía (OpenRTA), datos abiertos CC BY 4.0
• Registre de Turisme de la Comunitat Valenciana, datos abiertos GVA (CC BY)
• Listado público del ITREM

Verificado contra las fuentes anteriores el 2026-09-27. LicenceDesk es una guía operativa, no asesoramiento jurídico.

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